Impedire la ritiro immobiliare di cassetta: lascia il tempo che trova durante moderarsi?

La nostra struttura con un negozio Walmart ha decisamente perso il 25% di valore negli ultimi sei mesi. Tuttavia, il flusso di cassa non è cambiato.

John E. McNellis, preside, sviluppatore immobiliare McNellis Partnersper colpa di VIA VILKA:

Anni fa, nella morsa della Grande Recessione, uno dei migliori sviluppatori del Tennessee scosse la testa al suo rendiconto finanziario e disse: “Il mio patrimonio netto è dimezzato, ma il mio flusso di cassa è lo stesso”. Non era solo. Durante quei tempi difficili, gli immobili commerciali in tutto il paese hanno perso circa il quaranta per cento del loro valore.

Il suo sfortunato commento ammetteva due cose: il calo di valore del suo portafoglio, ma soprattutto, il fatto che non aveva molta importanza. Sebbene la sua proprietà fosse dimezzata in termini di dimensioni, era ancora occupata da inquilini paganti l’affitto.

Dato che questo investitore esperto ha attraversato alcune flessioni – sono come le riunioni delle scuole superiori, ti si avvicinano di soppiatto – è stato completamente reticente riguardo ai suoi prestiti immobiliari. Con pochi debiti, non fu costretto a vendere le sue proprietà alla scadenza dei loro prestiti; potrebbe rifinanziare invece. Quindi le sue uniche perdite erano sulla carta – i numeri ridotti sul suo rendiconto finanziario – e continuava a riscuotere l’affitto. E quando il mercato si è ripreso un paio d’anni dopo, il suo bilancio si è ripreso.

Avanti veloce fino ad oggi.

I valori immobiliari non sono ancora scesi molto, ma guardano al pendio del coniglio. Mese di gennaio. abbiamo esaminato le nostre scorte al dettaglio pensando di ridurre un po’. Stavamo pensando di vendere un Walmart nella Central Valley e abbiamo chiesto a uno dei nostri broker preferiti cosa avrebbe ottenuto.

Poiché il contratto di locazione di Walmart è a breve termine, ha affermato che la proprietà verrà venduta con un tasso di capitalizzazione del 6%; cioè, l’acquirente vorrebbe guadagnare il 6% all’anno sul prezzo di acquisto. Quindi, se l’affitto fosse di $ 200.000 all’anno (non lo è), il prezzo di acquisto sarebbe stato di $ 3,33 milioni. $ ($ 200.000 / 0,06 = $ 3,33 milioni).

Non eravamo pronti per la vendita a gennaio, ma lo eravamo la scorsa settimana. Abbiamo ricontrollato il nostro broker. Un po’ con nonchalance, ha spiegato che gli incubi degli ultimi sei mesi – un mercato ribassista, inflazione in aumento e tassi di interesse – avrebbero fatto sì che gli acquirenti chiedessero un rendimento dell’8% oggi. Ciò significa che il nostro Walmart ora venderebbe per $ 2,5 milioni. $ ($ 200.000 / 0,08 = $ 2,5 milioni).

In altre parole, il valore di questa proprietà è decisamente diminuito del 25 per cento negli ultimi sei mesi. Come quell’astuto Tennessean, abbiamo deciso che avremmo preferito mantenere le nostre perdite sulla carta e abbiamo deciso di non vendere.

Questo esempio mostra la forte somiglianza tra l’immobiliare retail single-tenant e il mercato obbligazionario: entrambi scendono di prezzo quando i loro rendimenti aumentano e, al contrario, aumentano quando i loro rendimenti scendono. E per semplificare le cose, le oscillazioni di ogni valore sono trascurabili se non vendi: se acquisti un titolo del Tesoro da $ 1.000 pagando il 5 percento di interesse e lo mantieni fino alla scadenza, guadagnerai il 5 percento all’anno. la tua schiena principale. Ma vendi quando i tassi di interesse salgono al 10 percento e otterrai solo un prezzo molto più basso. D’altra parte, vendi quando i tassi di interesse scendono al 2,5 percento e otterrai una somma molto maggiore.

La stessa matematica funziona nella vendita al dettaglio a tenant singolo: se non vendi, il tuo “flusso di cassa è lo stesso”. Se è così, guidi il mercato come un toro meccanico.

Il mio esempio mostra anche un altro punto: anche se accettiamo un calo mozzafiato dei valori degli immobili commerciali – cosa possibile – difficilmente vedremo l’emergere di un vivace mercato degli acquirenti. Invece, i venditori con le risorse finanziarie rimetteranno i loro articoli sugli scaffali e aspetteranno una giornata più soleggiata prima di vendere.

Quello che probabilmente vedremo non è un mercato di acquirenti, ma acquirenti e venditori a un miglio di distanza, fissi sulle loro aspettative mentre osservano la velocità del mercato evaporare come uno sputo su una griglia.

I venditori costretti a ritirarsi dalla morte, dal divorzio, dalla separazione, dalla sfortuna o semplicemente da un’eccessiva leva finanziaria possono effettivamente essere uccisi, ma al giorno d’oggi ci sono così tanti soldi che inseguono gli immobili che persino loro possono vivere per combattere un altro giorno.

Ritorno a quell’astuto Tennessee. Si è reso conto che il patrimonio netto è per vantarsi e il flusso di cassa è per mangiare. Allora puoi. L’autore John E. McNellisl’autore Realizzarlo nel settore immobiliare: iniziare come sviluppatore.

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